RET睿意德与知名顾问公司浩华联合推出酒店研究报告

房地产行业利润空间不断下降，高端酒店也步入了痛苦的迷茫期，急需转型寻求新的盈利增长点。近日，RET睿意德与浩华酒店管理顾问共同推出“酒店商业空间研究报告”，对酒店行业现状及问题症结进行分析，并对酒店空间的活化提出了建议。

国内中高端酒店行业现状

近五年来看，高端及中高端酒店行业在经历2010-2011年井喷期后，增长均开始放缓，但依然处于高位。

供应持续井喷，但需求却呈疲软走向。高端及中高端酒店平均房价、单位房源平均收入均呈现下降趋势。

与亚太地区同等经济地位城市相比，上海、北京中高端以上酒店市场均处于落后。其中，北京各方面表现均最差。

造成需求疲软的主要原因是供应持续高位以及商务住宿需求减弱，此外经济型酒店崛起也是影响高端酒店一大因素。随着经济型酒店利润摊薄，中高端市场正是目前酒店行业风口，多家品牌向中高端市场转型，形成激烈的竞争。

今年9月18日，锦江国际与铂涛集团正式签订战略合作协议，锦江股份将作为投资主体，战略投资铂涛集团81%股权，完成收购之后，锦江集团成为首家全球前五的中国酒店集团。12月7日，如家快捷酒店宣布与首旅酒店集团（香港）达成合并的最终协议。首旅酒店集团将收购如家，如家酒店集团将从美国纳斯达克全球市场退市。交易完成后，首旅将与锦江+铂涛的酒店体形成对势，中国的酒店格局将定型。

此外，由于国外经济复苏缓慢，外资企业出现规模缩减甚至撤离的情况，导致以该类客群为主的高端酒店住宿需求显著减少，同时中央八项规定也大大限制了政府在高端酒店的消费，与此同时国内经济下行、人口红利消减等造成的管理成本增加，使得酒店利润空间不断被压缩。

与商业体业态相比，中高端以上酒店配套经营的单位收益较低。其中，咖啡业态单位收益差最大，达到76.1%。而且，在中高端以上酒店中，基本没有广告收入，不仅缺少了一笔可观的收入来源，也缺乏可互动的媒介作用。与之形成对比，广告位租赁在商业体中是经营收益组成之一，约占运营总收益的0.9%。

高端酒店面临的困局

中高端酒店在分流高端酒店的需求，其入住率及单位房源平均收入较高端酒店而言在稳步提高，而高端酒店却在近年中连续扩张，供需压力持续加大。

几乎所有的高端酒店均选择自营商业配套，对整体酒店运营的关注点完全围绕客房经营考虑，而配套也仅针对酒店住客使用，并不作对外开放。这种重客房经营而轻配套的模式，显然不适应于中高端购物中心日益增多市场趋势，很多奢侈品牌纷纷撤离酒店，转向购物中心。

面对困局，高端酒店的创新跟进速度却很慢，决策灵活性差。这是因为跨国大型酒店品牌的总部设于国外，导致沟通不畅，在跨地域、跨部门合作上也容易产生阻碍，致使决策进程缓慢，而且国外公司往往要求有精确的预估后才有进一步行动，从而抑制了品牌创新发展。

面对上述挑战，如何才能走出困局？

活化酒店闲置商业空间

北京新世界酒店在SPA配套业务外包给专业品牌机构Summa SPA后，其客源增长150%，并在比重过半的会员客源带动下，经营收益增长达900%，而管理成本则缩减20%，并带来配套客群在酒店内的食宿消费。

新世界酒店这一措施的成功在于取长补短，这是因为与专业品牌机构相比，酒店在配套服务方面存在很多劣势，产品及服务均无法比拟专业品牌机构，物料采购价格也高于大批量进货的专业品牌；同时，酒店严重依赖流动性极强的住客，而专业品牌多采用会员制，客源稳定；酒店在应对市场变化方面也不及专业品牌机构灵活，能获得的推广营销机会也极少。所以，酒店配套外包是为酒店创造盈利点的新出路。

而针对前文提到的广告收入匮乏这一点，也有很多酒店通过体验新营销，实现了广告渠道收益。亚朵酒店、隐居酒店等新创的精品酒店均已实现O2O体验售卖营销模式，通过酒店产品体验，扫码线上购买，而产品售卖品类甚至包含床品、床垫、卫浴及摆设。这些酒店由于新创、规模较小，因此灵活性高，易于创新。除了直接售卖，酒店还作为媒介促成商品交易，商家则提供一定折扣予以酒店采购作为回报。

那么面对奢侈品牌的撤离，又该如何应对？

首先要了解奢侈品牌早期选择进驻高端酒店，除了酒店相对更好的形象展示条件外，奢侈品牌客群与酒店客群更为匹配是最重要原因。所以，针对当前旅游、商务为目的的酒店客群需求，酒店零售商业需要引入更具有地域特色、稀缺性及精巧的小型商品，以吸引并满足酒店客群赠礼及留念需求，打造特色旅游伴手礼。